El ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) en Yucatán: qué es, cómo se calcula, cuánto pagas al comprar tu casa en Mérida y cuándo se cubre en 2026.
Cuando compras una casa en Mérida, el precio de venta no es lo único que pagas. Existen gastos de cierre que suelen sorprender al comprador primerizo, y el más importante es el ISAI: el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles. Entenderlo antes de firmar te evita apuros de última hora y te permite presupuestar con honestidad cuánto necesitas realmente para cerrar la operación. Aquí te lo explicamos claro.
Qué es el ISAI
El ISAI es un impuesto estatal (en Yucatán lo administra el gobierno del estado y los municipios) que grava la transmisión de la propiedad de un inmueble. En pocas palabras: cada vez que una casa o terreno cambia de dueño mediante compraventa, donación, adjudicación u otras figuras, se genera este impuesto. Lo paga quien adquiere la propiedad, es decir, el comprador.
Es un impuesto distinto del predial (que es anual y lo paga el propietario mientras posee el inmueble). El ISAI se paga una sola vez, al momento de la adquisición, y es requisito para que el notario pueda inscribir la escritura en el Registro Público de la Propiedad.
Cómo se calcula el ISAI
El ISAI se calcula aplicando una tasa sobre la base gravable, que es el valor más alto entre:
- El valor de la operación (precio de compraventa).
- El valor catastral del inmueble.
- El valor de avalúo practicado por perito autorizado.
En Yucatán la tasa del ISAI se ubica en el orden del 2% sobre esa base gravable para la mayoría de las operaciones de compraventa. Es importante verificar la tasa vigente al momento de tu operación, porque las leyes de ingresos estatales y municipales se actualizan cada ejercicio fiscal, y algunos municipios manejan tarifas o tablas específicas.
Un ejemplo con números reales
Supongamos que compras una casa en Mérida en 3,000,000 MXN, y ese precio es mayor o igual que el valor catastral y el avalúo. La base gravable sería 3,000,000 MXN.
- ISAI aproximado (2%): 60,000 MXN.
Si compras un departamento en 1,800,000 MXN:
- ISAI aproximado (2%): 36,000 MXN.
Y una residencia de 6,500,000 MXN:
- ISAI aproximado (2%): 130,000 MXN.
Estos montos son estimados para ilustrar el orden de magnitud. El cálculo exacto lo determina el notario con los valores oficiales de tu operación.
El ISAI no es el único gasto de cierre
Al presupuestar tu compra, considera que el ISAI se suma a otros gastos:
- Honorarios notariales: varían según el valor y el notario.
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
- Avalúo pericial.
- Certificados de libertad de gravamen y de no adeudo predial.
- Gastos del crédito hipotecario, si aplica (avalúo bancario, comisiones, seguros).
En conjunto, los gastos de cierre en Yucatán suelen representar entre 4% y 7% del valor del inmueble. Es decir, sobre una casa de 3,000,000 MXN, prepárate para desembolsar entre 120,000 y 210,000 MXN adicionales al precio. El ISAI es una porción importante de ese total.
Cuándo y cómo se paga
El ISAI se cubre durante el proceso de escrituración, generalmente antes o al momento de firmar ante notario, porque el pago es requisito para inscribir la escritura. El notario suele encargarse de calcular, retener y enterar el impuesto a la autoridad, e integrarlo en la cuenta final de gastos de cierre que te entrega.
Consejos prácticos
- Pide el desglose por escrito. Antes de firmar, solicita al notario una estimación completa de gastos de cierre, con el ISAI detallado.
- No confundas ISAI con ISR. El ISR sobre la ganancia lo paga normalmente el vendedor; el ISAI lo pagas tú como comprador.
- Verifica valores. Si el valor catastral o de avalúo es mayor al precio pactado, la base gravable sube y tu ISAI también.
- Presupuesta con holgura. Deja un colchón para gastos de cierre; es el error de liquidez más común al comprar.
En resumen
El ISAI es un impuesto de una sola vez, a cargo del comprador, que en Yucatán ronda el 2% del valor del inmueble y es indispensable para escriturar. Sumado al resto de los gastos de cierre, puede representar varios miles de pesos que conviene tener contemplados desde el principio.
Si quieres una estimación de gastos de cierre para una propiedad específica en Mérida, o acompañamiento durante todo el proceso de compra y escrituración, contáctanos por WhatsApp o agenda una asesoría. Te ayudamos a comprar con las cuentas claras.